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2017网上娱乐赌博平台|旭辉打造永升服务H股 五大客户频变更、业绩受益减税

信息更新时间:2020-01-07 17:58:35关度指数:4638

2017网上娱乐赌博平台|旭辉打造永升服务H股 五大客户频变更、业绩受益减税

2017网上娱乐赌博平台,近日,旭辉旗下物业公司永升生活服务集团有限公司(简称“永升服务”)向港交所递上市申请材料。去年,旭辉就提出,未来5年要打造出5家上市公司,包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。永生服务首先启动赴港IPO无疑是旭辉的一重要战略举措。

作为永升服务前身,旭辉旗下物业板块公司永升物业曾于2017年5月登陆新三板,然而一年时间不到,今年3月份公司选择终止挂牌。今年4月份,永升服务成立,作为旭辉其下物业板块新主体转战港股,永升物业成为其全资附属公司。

永升服务拥有三大业务,即物业管理服务,对非业主的增值服务,社区增值服务。截至今年1季度末,永升服务为中国34座城市提供物业管理服务及增值服务,在管总建筑面积约为3050万平方米,为逾16.9万名住户提供服务。

本次赴港IPO,永升服务拟募集资金主要用于四大块,一是寻求战略性收购及投资机会,二是利用最新的互联网及信息技术并建立智能社区,三是开发一站式服务社区平台及在线服务平台,四是用作一般企业用途及营运资金。

申请材料显示,2015~2017年,永升服务实现营业收入分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元,净利润分别为1560万元、3360万元、7640万元。2016年、2017年公司营业收入分别同比增长43.71%、51.04%,净利润分别同比增长115.38%、

222.02%。

不过橙色财经发现,永升服务对于净利润的大幅增长,并远高于营收增长,很大一原因是营改增的影响。此外,永升服务业务对关联公司旭辉集团及其子公司存在严重依赖。公司频繁变动的前五大客户则更让人难以理解。在房地产行业规模扩张趋缓的大背景下,永升服务的业绩高增长有持续性吗?

业绩暴增隐忧

对于净利润暴增,永升服务的解释原因是增加在管建筑面积及实施成本控制措施。

成本控制带来的是毛利率的上升。2015年、2016年、2017年及截至2017年及2018年3月31日止三个月,永升服务整体毛利率分别为16.1%、21.8%、25.2%、22.2%及27.0%,确实大幅上升。

不过这一毛利率,相对于碧桂园服务、南都物业、雅生活服务、彩生活、中海物业等物业上市公司,并不算高,只能说之前永升服务的毛利率太低了。

此外,从数据中可以发现,永升服务在对非业主的增值服务及社区增值服务中,过去的三年的毛利率都相对稳定,并无持续上升。其整体毛利率的上升主要来自物业管理服务毛利率的上升。公司物业管理服务的毛利率主要受物业管理服务收取的平均每月每平方米费用及提供该服务承担的平均每月每平方米销售成本的重大影响。

2015年、2016年、2017年及2017年1季度、2018年1季度,永升服务物业管理服务收取的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.7元、每月每平方米人民币2.6元、每月每平方米人民币2.1元、每月每平方米人民币2.3元及每月每平方米人民币2.3元。

在申请材料中,永升服务也提到一句,物业管理服务毛利率由2015年的9.8%增至2016年的14.7%,其主要是由于增值税取代营业税之影响所致。而2016年至2018年1季度,物业管理服务毛利率增长稳定,主要是由于规模经济及成功实施成本控制措施所致。

此外,则是公司业绩的旭辉依赖症。

根据财务数据,2015年、2016年、2017年、去年1季度、今年1季度,永升服务从旭辉集团开发的物业有关的物业管理服务所得收益分别为2.01亿元、2.65亿元、3.77亿元、7390万元及9450万元,分别占同期物业管理服所得总收益的96.2%、89.36%、71.4%、82.7%及67.8%

最大客户为旭辉集团,永升服务向其(非业主)提供物业管理服务及增值服务2015年、2016年、2017年、今年1季度,公司来自向旭辉集团提供服务之收益分别为1.2亿元、1.29亿元、1.23亿元及2740万元,分别占当期总收益的36.1%、26.8%、16.9%及13.8%。

永升服务也意识到收入过度依赖旭辉的问题,因此在申请材料中称,公司投标由旭辉集团开发的物业的成功率为100.0%。同时称,公司致力于探索第三方开发商管理物业开发的市场机会,并已于往绩记录期取得快速发展。于2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三个月,永升服务由第三方物业开发商开发的物业的中标率分别为28.6%、36.0%、40.0%及45.1%。

不过,橙色财经发现,永升服务获得的第三方物业开发商开发的物业管理服务业务,远没有从关联方获得的业务赚钱。

数据显示,截至2015年、2016年、2017年末及今年1季度末,永升服务由第三方开发商开发的在管物业建筑面积分别为100万平方米、460万平方米、1330万平方米及1720万平方米,占当时总在管面积的比例分别为10.72%、28.23%、50.15%、56.58%。2015年、2016年、2017年及今年1季度,永升服务向第三方开发商开发物业提供的物业管理服务产生的收益分别为784万元、3088.6万元、1.35亿元、4481.8万元,占物业服务管理收益的比例分别为3.8%、10.4%、28.6%、32.3%。

虽然第三方开发商开发的在管物业面积占比早已过半,但是收入占比远低于在管面积占比。同时收入占比也远远低于由旭辉集团开发之物业管理服务收入。今年1季度,来自旭辉集团开发的物业服务在管面积占比为43.42%,但创造了67.8%的收益占比。

前五大客户频繁变更

2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三个月,永升服务前五大客户所产生的销售收益分别为1.29亿万元、1.49亿元、1.47亿元及3520万元,分别占当期总收益的38.7%、31.0%、20.3%及17.7%。

正如前面所说,永升服务营收高度依赖旭辉。过去三年,永升服务前五大客户中,除了客户E和苏州创业园,其它均为旭辉集团及关联公司。

如2015年,公司前五大客户分别为旭辉集团、客户A、客户B、客户C、客户D,但是旭辉集团持有客户A、客户B、客户C、客户D的权益均为50%,客户B还在今年2月1日成为旭辉集团附属公司。

2016年,永升服务前五大客户中,新增苏州创业园和客户E,2015年前五大客户中的客户B、客户C退出。

2017年,永生物业前五大客户新增客户F、客户G,2016年前五大客户中的客户A和客户C退出。旭辉集团分别持有客户F和客户G的权益均为40%。

同样,截至今年1季度末,永升服务前五大客户中,新增客户I、客户H,2017年前五大客户中的F和苏州创业园退出。旭辉集团持有客户I 40%权益,持有客户H 10%的权益。

根据申请材料,2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三个月,永升服务的物业管理服务合同续约率分别为100%、99.3%、96.6%及99.6%。除了2017年出现一定幅度下滑外,整体续签率还是非常高。蹊跷的是,橙色财经发现,永升服务前五大客户频繁变动,基本上每次披露都换两家,除了旭辉集团外,其它都换了一遍,难道前五大客户每年都有几个不续签,或者是一次性服务。

比如,永升服务2016年前五大客户中的客户A和客户C,在2016年为永升服务贡献的收益分别为450.5万元、466.2万元,分别较2015年同比增长83.13%、92.8%。2017年,它俩不见了,突然增加了客户F和客户G。而在公司2017年前五大客户的最后两名,客户G和苏州创业园当年贡献的收益分别为460万元、449.1万元,均不及2016年的第三大客户C当年为公司贡献的收益。同时,2017年的第五大客户苏州创业园也不及2016年的第五大客户A在当年分别为公司贡献的收益。

永升服务客户群主要包括物业开发商、业主及住户。续签率高,应该相对稳定,为什么会突然消失,公司并没有在申请材料中给出解释,且未披露除旭辉集团外的前五大客户具体信息,只是以字母A/B/C等代替。

上游采购中,过去三年的,永升服务的前五大分包商除了提供安保服务的第一大分包商供应商A外,也是按照每年更换两家的频率在变换。

同样的,永升服务也未公布前五大供应商的任何具体信息,只是以字母A/B/C等代替。

责任编辑:张恒星 SF142



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