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betfair中文名|二手房观察|当年“百万倒挂”板块多少人被套?

信息更新时间:2020-01-07 17:18:55关度指数:1391

betfair中文名|二手房观察|当年“百万倒挂”板块多少人被套?

betfair中文名,来源:凤凰网房产杭州站

原标题:“神坛陨落”?当年投资客挤破头抢购的5000套房源交付,这个“百万倒挂”板块有多少人被套?

前天(12月14日),“奥体三兄弟”之一的龙湖·天璞交付了。

这只是个开始,融创·时代奥城、保利融信·创世纪、阳光城·檀悦……这批在两年前煊赫一时、号称“买到赚百万”的神盘们终于到了展现“神迹”的时刻。

虽然第一套“神迹”暂时还未成交,但最近二手中介的朋友圈不可谓不躁动,比如一套位于3楼的天璞洋房,157㎡,总价800万无按揭,加上未满两年的各项税款,实际单价大约5.4万元/㎡。

中介朋友圈截图

如今到了这些当年的投资神盘集体验收的时候,超5000套具备进场条件房源进入的二手房市场能否接受住考验?当年的投资客们是否能实在套现暴富?

小凤凰昨天下午实地探访了钱江世纪城。

1 面临横盘或踩踏?

买即赚也架不住积压

“天璞仅是个开始,创世纪入场才是真正的高潮。”业内人士如是说。

最早一批交付的天璞和时代奥城起步户型都超过了100㎡,总价不可避免地偏高。

而创世纪是待交付大军中少有89㎡的项目之一,因此在当年更受到投资客们的青睐,类似的还有旭辉和昌·都会山。据悉,创世纪和都会山预计在2020年6月前交付。

而这些项目是不是买到即赚到?现在需要等待天璞首套成交的“官宣”,但中介们对于行情无限看好:“时代奥城东边的滨江地块限价4万7,就算这些买家按照这个价来卖,也是稳赚。”

道理没错,但赚与赔需要考虑两个大前提。

一是,众盘积压下,能不能以合乎心里预期的价格找到买主;二是,投资不能只看账面利润,用上的杠杆,行情刚猛时付出的全款、车位、“天价号子费”都是需要考虑进去的因素。

据小凤凰统计,天璞之后,钱江世纪城还有5个即将迎来交付的住宅项目。从时间来看,几乎在明年6月份之前,总套数更是超过了5000套。按照目前市场上投资热盘15%左右的换手率,半年内至少有750套次新房流入二手市场。

钱江世纪城板块交付项目

这是什么概念?好找房数据显示,目前钱江世纪城二手房的挂牌房源约1300套,加上这批房源,板块内二手房挂盘量妥妥超过2000套。放在现在来看仅次于闲林、临平、下沙沿江、三墩等“天量”板块。

显然,有些购房者也预判到了未来的形势,目前并不急于出手。尚大姐购房预算在全款800万左右,苦于滨江金茂府价格动辄千万,才把目光转向钱江世纪城。

她告诉小凤凰:“如果不急着买房,可以再等等看,明年6月前估计会挂出来一大批,到时候价格好商量。”中介也点头表示同意。

同台的竞争者还有新房,除了暂定1月开盘的御虹府,还有与时代奥城一路之隔的滨江地块、12月23日出让的q-09地块,距离不远的信达中心|杭州壹号院、晓风印月以不到5万元/㎡的价格,也在市场上分“一杯羹”。

创世纪

而各方“神仙打架”还不是最可怕的情况,因个别投资客“着急跑路”而大幅降价造成的整个区域二手房价体系崩塌才真正令人绝望。这极可能导致大部分投资客收益达不到预期,甚至颗粒无收。

y先生当年全款买下了某热盘的89㎡房源,因为关系够“硬”,免去了茶水费。

自有资金200万,200万借助金融杠杆,借贷部分年化利率按照10%计算,光是利息就要付出42万,这样算下来一套89㎡房源的实际成交单价接近5万元/㎡。

“和他一样情况的再加上50万元号子费,实际每平方都要5.5万了。”一位中介说,而且付出号子费的人才是大多数。

2 次新房“锚定”缺失

板块二手房价相对稳定

在金鸡路与奔竞大道、盈丰路交错成的区块中,坐落着龙湖·天璞、融信保利·创世纪、融创·时代奥城、旭辉和昌·都会山、保利·澄品等项目,工程车进进出出,路边满是扬尘,一片工地般的景象。但在1-2年后,这里将是一片醇熟的居住区。

鉴于在板块概念打响之后,次新房价格“锚定”缺失,因此并没有参照物。

龙湖·天璞

据一家门店的中介介绍,钱江世纪城二手房价基本分为几个梯度。

春和钱塘、江南丽锦等年限长、远离奥体核心、靠近高架的盘成交均价4—4.5万元/㎡;

以滨江·金色江南为代表的大品牌、质量较好的项目大约4.5—5万元/㎡;

而顺发·和美家、顺发·美哉美城成交均价约5.6—6万元/㎡,但基于赠送面积多达30个平方,均摊下来也就4万元/㎡出头。

至于成交量价方面,据中介介绍,基于不错的区域红利,二手房的热度并没有受大行情的影响。

首先是成交量的稳定,根据兔博士数据,钱江世纪城上个月成交了66套二手房源,创下了今年6月以来的新高。

成交价也相对稳定,近半年几乎稳定在4万元/㎡左右,而且几乎没有出现抛售现象。中介告诉小凤凰,只有个别套下调了30—50万:“跟行情没关系,房东本来的挂价就很‘虚’,年底着急用钱只能降价了。”

虽然多数卖家的心态比较平稳,但受到新房的挤压,有的小区已经略微降价。滨江·御虹府售楼处已经开放,人气不低,按计划明年1月开盘,首开价预计4.5万元/㎡上下。

御虹府和金色江南(摄于11月底)

御虹府一路之隔的金色江南显然“沉不住气”了,“7月份小户型成交价大约5万左右,现在除非是楼层、装修特别好的,单价4万8买家还要杀杀价呢。”

中介打开后台展示给小凤凰看,最近的签约发生在11月底,一套低层的89㎡房源单价只有4.5万元/㎡。

金色江南的业主j先生认为,小区环境、品质都不错,周边有了“双限地”4.5万元/㎡的保底,房价降也降不到哪去。“我搬到这来的时候房价还不到两万呢,现在涨到4万5已经挺好的了。”

3 时代奥城6万3成交?

中介提前1个月“扫楼”

年底,关于钱江世纪城的消息从未停歇。

前几天,关于时代奥城未交付就成交的消息传的沸沸扬扬,据说是中介带着买家翻到工地里,实际看过房源后私下与卖家签订购房协议,6号楼东边套的138㎡,总价880万带车位,折合单价接近6.4万元/㎡,只等交房后过户。

小凤凰查询了一房一价,该楼幢138㎡房源的备案总价大致在450—480万元之间,如果仅算账面利润,该房东两年净赚400万!

如果此事当真,该投资鬼才的案例又将在几年内被投资圈大佬们口耳相传。但小凤凰询问了几家门店的中介,对方均表示只是有所耳闻,并不晓得事情真假。

有中介表示,时代奥城正对面的澄品的洋房均价5.6万元/㎡,虽然中签率一直不高,但也不至于多付出8000元/㎡的价格,买一套二手房。“这得多大的执念啊。”中介笑称。

时代奥城

尽管中介也在质疑事情的真假,但比起琢磨着挂多少的卖家、盘算着啥时下单的买家、操心别人赚多少的穷小编,他们的行动力显然更胜一筹。

在交付前1个月左右,他们就到天璞、时代奥城、檀悦等即将交付的楼盘进行“扫楼”——即通过渠道联系卖家,安排挂牌房源并寻找买家。

“最多的天璞已经‘扫’了40多套,时代奥城和檀悦只有个位数。”中介小哥表示,“当初买在这边的投资客很多,现在行情也不那么猛了,都想早点脱手。”

简单算一下,本次天璞交付了约980套房源,中介就“扫”到了40多套,房源占比大约是4%。

乍一眼看去比例不高,但别忘了这只是交付前的1个月,今后的挂牌情况恐怕只会越来越“热闹”。

总之,如果没有大量购买力的导入,板块的二手房在新房与交付次新盘的双重“挤兑”下,非常有可能走入横盘或下跌。

就像《出埃及记》中,摩西带着以色列人跨越红海40年,终究见证“神迹”的还是少数。天生自带“圣光”的钱江世纪城,在板块红利愈加明显的未来,又会有多少人能如愿以偿呢?



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